서대문구의회

제264회 임시회

신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발 정비구역 2-2지구 정비계획 변경(안) 의견청취(안)

검 토 보 고 서

[ 2020. 9. 22.]

재정건설위원회 전문위원

신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발 정비구역 2-2지구 정비계획 변경(안) 의견청취(안)

검 토 보 고 서                                                     2020.  9. 22

전문위원 이혜영

회부경위

가. 의안번호 : 제221호

나. 제 출 자 : 서대문구청장

다. 제출일자 : 2020.  8. 21

라. 회부일자 : 2020.  8. 21

2. 제안이유

❍ 2020 서울시 도시·주거환경정비기본계획상 신촌지역 정비예정구역 지정, 대학가를 기반으로 한 관광거점으로서의 도시기능 회복을 위해 정비구역 지정 및 정비계획이 수립(2014.8.21.)된 지역으로,

○ 2-2지구에서 선도적으로 정비사업을 추진하였으나, 관광숙박시설 유치 불발 · 관련 특별법 종료 등으로 기 결정된 정비계획으로 사업추진이 어려워짐에 따라, 사회적 여건변화 및 수요를 반영한 주용도 등 변경을 통하여 정비사업 추진여건을 마련하고자 2-2지구의 정비계획 변경(안)에 대하여 구의회 의견을 청취하고자 함.

3. 지역현황

○ 구 역 명 : 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발정비구역

○ 위 치 : 서대문구 창천동 18-36호 일대

○ 면 적 : 신촌지역(서대문) 정비구역 4,597.9㎡ 중 2-2지구 1,556.9㎡

○ 필 지 수 : 18필지(국공유지 1필지 / 사유지 17필지),
2-2지구 4필지 (국공유지 1필지 / 사유지 3필지)

○ 토지등 소유자수 : 2-2지구 8명 (국공유지 포함)

4. 추진경위

○ 2005. 9. : 신촌지구 지구단위계획 결정

○ 2010. 3. : 2020서울특별시도시·주거환경정비기본계획고시(도시환경정비사업부문)

- 도시정비형 재개발예정구역 신규 지정

○ 2013. 9. : 신촌지구일대 지구단위계획 변경 결정 고시

- 특별계획구역 결정

○ 2014. 8. : 신촌지역(서대문) 도시환경정비구역 지정

- 지구분할(5개), 용적률(관광숙박 도입으로 용적률 특례적용 1,151%)등

○ 2016. 8. : 2025 도시주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업)고시

- 허용용적률 인센티브 항목 강화(친환경, 역사보존 등),

주용도 확대(공동주택 주용도 가능) 등

○ 2016.12 : 관광숙박시설 특별법(한시적 법률) 유효기간 만료

- 주요만료내용 : 용적률 1,300%까지 특례

○ 2020. 3. : 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발정비구역 2-2지구 정비계획 변경 요청

- 사유 : 관광관련 특별법 효력 만료에 따른 주용도 및 용적률 계획 변경 등

○ 2020. 4.27 : 시구합동보고회

○ 2020. 5.26.～ 6.25(30일간) : 2-2지구 정비계획 변경 주민공람

5. 검토의견

□ 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발 정비구역 2-2지구 정비계획 변경(안) 의견청취(안)은 2020. 8. 21 서대문구청장으로 부터 의안번호 제221호로 제출되어 2020.  8. 21 재정건설위원회로 회부되었음.

□ 먼저 제출경위를 살펴보면 신촌지역 도시환경정비구역은 2014년 5개 지구분할과 용적률 특례가 적용되어 2014년 8월 도시환경정비구역으로 지정되었으나, 2016년 관광숙박시설의 용적률을 완화하는 특별법(「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」)의 유효기간이 만료되자 동 사업이 사업성을 문제로 진행이 정체되었음. 이에 신촌지역 도시정비형 재개발정비구역 2-2지구 정비계획의 주용도를 변경하여 사업을 진행하고자 시·구합동보고회와 주민공람을 거쳐 변경안에 대해 구의회 의견을 청취하고자 하는 것임

동 법은 2016년 12월 31일 효력이 만료됨

□ 동 변경안의 주요내용은 신촌지역 재개발 정비구역 2-2지구 즉 창천동 18-36일대에 계획된 건축시설의 주용도를 “관광숙박”에서 “공동주택”으로 변경하여 “도시형 생활주택”을 건축하고자 하는 것으로, 제출한 안건자료 11페이지와 12페이지에 제시된 것처럼 건축시설을 6층에서 25층까지 관광숙박시설을 계획한 것을 4층에서 20층까지 공동주택으로 변경하여 건설하고자 하는 것임.

<건축계획안의 변경 내역>

◦ 건축개요(기정)

◦ 건축개요(변경)

구 분		내 용	비 고
대지면적		1,556.9㎡	-
건축물용도		관광숙박시설, 판매시설, 공공시설(도서관 )	주용도 : 관광숙박시설
용도별 면적	관광숙박시설	16,081.36㎡ (72.6%)	4~25층 (총 306실)
	판매시설	5,101.48㎡ (23.0%)	지하2~4층
	공공시설 (도서관 )	969.59㎡ (4.4%)	5층
	합계	22,152.43㎡	-
건축면적		922.91㎡	-
건 폐 율		59.28%	60% 이하
연면적	지상층	17,958.76㎡	-
	지하층	4,193.67㎡	-
	합계	22,152.43㎡	-
용적률산정 연면적		17,914.54㎡	-
용 적 률		1,150.65%	1,151% 이하
층 수		지하 4층 ~ 지상 25층	-
높 이		99.5m	100m 이하
공개공지 면적		109.9㎡ (7.05 %)	7% 이상
주차대수		32대 (지상 2대, 지하 30대)	법정 86대 이하

구 분		내 용	비 고
대지면적		1,556.9㎡	-
건축물용도		공동주택(도시형 생활주택 ), 판매시설, 공공시설(도서관 )	주용도 : 공동주택
용도별 면적	공동주택	11,582.30㎡ (74.0%)	4~20층
	판매시설	3,214.27㎡ (20.6%)	지하2~2층
	공공시설 (도서관 )	849.72㎡ (5.4%)	3층
	합계	15,646.29㎡(100.0%)	-
건축면적		899.20㎡	-
건 폐 율		57.76%	60% 이하
연면적	지상층	13,564.75㎡	-
	지하층	3,142.15㎡	-
	합계	16,706.90㎡	-
용적률산정 연면적		13,564.75㎡	-
용 적 률		871.27%	871.89% 이하
층 수		지하 4층 ~ 지상 20층	-
높 이		87.26m	100m 이하
주차대수		133대 (지상 4대, 지하 51대, 주차타워 78대)	법정 133대 이상
세대수	계	238세대	전용: 29.90㎡ 공급: 47.88㎡
	분양	190세대
	임대	48세대

□ 서대문구 창천동 18-36호 일대에 위치한 신촌지역 도시정비형 재개발정비구역은 도시환경정비구역으로 “토지 등 소유자 방식”으로 진행되며, 지정되었을 당시 관광숙박시설로 계획할 경우 특별법으로 용적률이 완화되어 1300%이상 가능하고 우리 서대문구의 관광객유치와 랜드마크적인 역할을 할 것으로 기대하여 관광숙박시설을 계획하였으나, 시설 유치 불발과 특별법의 종료와 더불어 경제성 등의 이유로 사업의 추진이 어려워짐에 따라 토지 등 소유자의 동의를 얻어 변경안을 요청한 것으로 변경안의 취지는 충분히 합당한 측면이 있음.

그리고 이 지역은 이미 많은 정리를 끝낸 지역으로 오랫동안 사유재산을 활용할 수 없는 부분이 있어 빠른 진행이 필요해 보이는 측면도 인정됨.

□ 다만 서대문구가 관광객유치를 위한 시설이 다소 취약하고 지역 주변이 역세권으로 랜드마크적 기능을 할 수 있는 여건 등을 생각할 때 다소 공동주택 건설은 아쉬운 부분이 있음.

이상으로 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발 정비구역

2-2지구 정비계획 변경(안) 의견청취(안)에 대한

검토보고를 마치겠습니다.

감사합니다.

관계법령

□「도시 및 주거환경정비법」

제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)

① 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다.

② 정비계획의 입안권자는 제1항에 따른 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.

④ 정비계획의 입안권자는 제97조, 제98조, 제101조 등에 따라 정비기반시설 및 국유ㆍ공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 입안하려면 미리 해당 정비기반시설 및 국유ㆍ공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다.

□「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령」

제26조(도시재생활성화계획의 경미한 변경)

법 제20조제5항에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외한 경우를 말한다.

1. 법 제19조제3항제1호 또는 제7호에 따른 사항을 변경하는 경우

2. 도시재생사업을 폐지하거나 신설하는 경우

3. 법 제21조제3항제1호에 따라 결정을 받은 것으로 보는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획[같은 법 제2조제4호가목(근린재생형 활성화계획의 경우는 제외한다) 및 다목의 경우만 해당한다]의 내용을 변경하는 경우(같은 법 제30조제5항 단서에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우는 제외한다)

4. 도시재생활성화계획에 대한 총 사업비를 증액하거나 10퍼센트 이상 감액하는 경우

5. 법 제2조제10호가목에 따른 도시재생기반시설의 면적을 10퍼센트 이상 변경하는 경우